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李宇嘉:房地产新模式受关注,“租购并举”或是核心

2022-03-29 14:51:55 作者:青岛新闻网 来源:新闻资讯网

  近期,房地产新模式很受关注!领导也多次讲到,那么什么是房地产的新模式?这是个很大的命题。行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革(比如REITS)等,都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费,都要探索新的模式。

李宇嘉:房地产新模式受关注,“租购并举”或是核心

  比如:

  新的开发模式,就是告别“快周转、高杠杆”,转向高质量地建房子;

  新的供给模式,就是“租购并举”,发展住房租赁、搞存量运营;

  新的消费模式,就是先租后买,先小后大,梯度消费;

  新的管理模式,就是长效机制、“一城一策”,精细化。

  如果说,“租购并举”是新模式的核心,估计多数人会认同。“租购并举”是我们“二次房改”的核心,写进了十九大。但是,它的提出,不是一天两天了,国家为此发了两个重量级的国字号文件,即2021年的39号文,2021年的22号文。但是,租购并举真正落地,有点艰难。

  所以,3月16日领导人明确表态,“提出向新发展模式转型的配套措施”。也就是,对于“租购并举”的新发展模式,上下已经达成了共识,关键是怎么落地。俗话说,一份部署、十分落实。显然,国家政策在落实的过程中,面临着巨大的阻力,这里,谈一下我自己的认识。

  02.

  不赚钱,是租购并举最大阻碍,但在广州、深圳等珠三角地区,形形色色的长租房,包括城中村、“二房东”、类住宅等,活得挺滋润的。早在国家大力发展长租房、保租房之前,他们在市场上已存在十几年了。单从规模上看,至少广深地区,“租购并举”早已建立,租房的人,超过了50%。

李宇嘉:房地产新模式受关注,“租购并举”或是核心

  当然,这样的租赁,并不是“租购并举”想要倡导和鼓励的租赁:一是,这种租赁的秩序不好,比如随意涨租、苛扣押金;二是,这种租赁并不是规模化、机构化的租赁;三是,这种租赁的配套不玩完善,比如没有社区服务;四是,这种租赁是得过且过,不是安心的长期租赁。

  或者说,这种租赁不符合行业高质量发展,但要提振“租购并举”,就不得不面对这种原生的租赁模式。

  我认为,珠三角的“租购并举”,从来都是地上地下两条道路,黑道白道两股力量,并驾齐驱。非正规租赁模式,赚钱的秘笈有三:一是偷税漏税,二是打隔断,提高坪效,三是低成本。这三个方面,看似很低端,很野蛮,但打法很受用、很实在,也是这类长租公寓的核心竞争力。

  把这类型的长租房,称作非正规部队,现在国家鼓励的,就是正规部队。那么,面临这三个方面的竞争,正规部队怎么也打不过的。即便税收有减免,比如增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算,但还是要缴的;打隔断就别想了“N+1”过去让搞,现在都不让搞了。

  低成本更算不上了。税收、消防改造、配套等等,一样落不下。单单收储成本,也高得不得了。

  举2个例子:

  一个例子是,chriswaugh.com,有村里人告诉我,一旦听说有政府的长租平台收房,他们便竞相抬高租金;另一个例子是,上下政府做了工作,白云区某创新园区周边的集体建设用地,确定要租给某国企租赁平台。没得到这宗地的,就从中作梗,散播“旧改更新”的虚假消息,让村民提高租金。

  03.

  当然,不管是政府的眼里,还是研究者的角度,都看不上这类非正规的长租公寓。但是,尽管我们瞧不上,他们在野蛮生长,租赁秩序差,租客的租赁的体验感也不好,但其生命力极其顽强、烟火气很浓。本质上,他们很接地气,顺应了市民对于低租金、区位好的租赁房源的需求。

  我发现,长期租住在城中村、园区或学校附近这类长租房里的,不仅有刚来大城市的打工仔,还有很多新毕业的大学生、珠江新城的一些白领。甚至,打工打了二十几年工的老市民们,50多岁了,一家人也继续租住在这里。很简单,住在这里既能节约支出,出行还很方便。

  说实话,现在新市民们,新就业大学生,年轻人,对未来的收入普遍都不乐观。但同时,又觉得大城市支出越来越高,所以对租金这类“巨额支出”就比较敏感。所以,这类地下的租赁生态,就应运而生了。可谓有什么需求,就有什么供给,哪里有需求,哪里就有供给。

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